土地拍卖规定巨变 土地财政闭幕?

兴许是倒逼地方当局走出土地财政依赖的第一步
“15%土拍溢价率红线之后,争抢地王的事件将成为历史。在管制‘面包’价钱这么久后,终于要全面管制‘面粉’价钱了。”在地产行业工作多年的张红感慨。
2021年8月29日,深圳市公布的2021年第二批住宅用地齐集出让布告宣布,地块溢价率上限统统由45%调整为15%,达到溢价率上限后即摇号。
在此之前,8月26日广州公共资源买卖中心也宣布,齐集出让48宗住宅用地应用权,挂牌地价最高溢价率不超15%,地价最高的海珠江泰路地块更将溢价率限死在9%。同一天,杭州市公布的第二批住宅用地齐集出让布告也明确,普通地块溢价率上限调整为15%,“竞质量”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%等。
据悉,天津市、青岛、成都、合肥等地也陆续公布第二批齐集供地详情,新一轮供地制度正在构成,整个土地市场将迎来全新洗牌。 
有信息走漏,天然资源部在2021年8月曾召开闭门会议,明确二批次核心都会土地出让政策调整,规则单宗住宅用地溢价率不得超15%,且不得经过进步起拍价形式调整溢价率。
15%溢价率红线之后,房价会降吗?土地财政又将走向何方?
土拍旧事和疯狂溢价
1987年末,全国第一宗土地拍卖在深圳举办。这是大陆第一次以公开拍卖的形式收费转让国有土地应用权,这也是中华人民共和国土拍的开端,更是中华人民共和国三十余载房地产市场化的开端。
多年后,驰名地产人王石在自传中这样评估1987年底的这场拍卖会:中华人民共和国房地产发展的最根本基石就是由此奠基的。这一槌,打破了我疆土地应用制度的历史,直接促进了宪法的修正,可谓中华人民共和国房地产开天辟地的“一拍”。
值得留意的是,当时全面参考的对象是香港特区。
在在此之前的1986年12月,一份名为《深圳市房地产变革赴港调查汇报》被送到深圳市领导的案头。
这份汇报全面引见了香港特区的土拍制度,汇报写道:“香港特区当局把全港土地收归当局,在全面布局与初步开发根底上,选用高地价政策,经过政策与公开拍卖的方式,为香港特区当局获咎巨额收入。香港特区当局经过供给与拍卖通过布局的土地,有效地管制了整个都会建设,管制了基建规模,刺激并带动了金融、股市与香港特区全体经济的发展。”
也是在1986年,《中国土地治理法》颁发,当年8月国家土地治理局正式成例。对于土地应用权收费转让,国家土地治理局在1987年11月正式向国务院提交了试点汇报,并发布了包括深圳、上海市、天津市、广州、厦门等试点都会。
第一个履行政策的是特区深圳。在第一拍之前,深圳方面早已观摩并相熟香港特区的土地拍卖。彼时,预备拍卖的编号为H409—4的地块,紧靠深圳水库,面积8588平方米,布局为住宅用地,应用年限50年。
在第一拍竞拍现场,除了了44家竞拍公司代表,另有来自全国17个都会的市长。
整个拍卖过程继续了17分钟,深圳第一拍以超出底价300多万元,525万元的总价成交,均匀地价为611元/平方米。
从此,土拍模式急迅在全国各地推广。之后,国内很多都会的土拍市场,土拍高溢价率景象屡见不鲜。2010年,合肥E1002地块溢价率高达325%。2016年,通过56轮报价,杭州萧山23号地块溢价率达到323%;25号地块溢价率更达到325%。
直到2021年,高溢价地块仍屡见不鲜。2021年4月,广东省佛山,在“激战”111轮后,华润置地最终以总价64.5亿元,溢价率106%,夺下陈村地块。
苏州一场土地拍卖。图/中华人民共和国头条图片网
“面粉”和“面包”
在如火如荼的大基建时代,土拍政策让处于高速公路发展的中华人民共和国都会受益。尔后三十余载,土地收入成为很多都会建设经费的主要起源。
2020年,全国国有土地应用权出让收入8.4万亿元,同比增多15.9%。当年,全国卖地收入超越1000亿的都会达14个。这此中很多都会关于卖地收入的依赖度超越100%。2019年,中华人民共和国最主要的50个都会卖地收入高达4.16万亿元,是税收收入的120%,12个都会的土地财政依赖度超越了100%。土地收入可谓地方当局重要的财政支柱。
中华人民共和国人民高校经济学院院长刘守英曾对媒体示意,急剧膨胀的土地财政协助当局以史无前例的速度积攒起原始资本。同时,这些卖地收入撑持了中华人民共和国几百个都会的根底设备建设,有力地推进了中华人民共和国经济发展与都会化、工业化进程。
最近几年来,在都会建设方面深受赞美的新一线都会杭州,2020年卖地收入高达2574亿,土地财政依赖度高达122.96%。仅2020年6月,杭州住宅用地土拍均匀溢价率高达21.37%。
但是,“面粉”价钱往往决断着“面包”订价。
比方,2014年龙光地产以2.5万元/平方米楼面价拍得深圳龙华一宗地,远高于当时四周的房价水平。尔后,招商、华裔城、金茂等开发商也纷纷进入龙华,所拍土地楼面价大多远高于当时周边住宅。尔后,龙华房价继续上涨。
直到2021年,高溢价土地依然是很多都会地产市场的“强心针”。
2016年10月,佛山开端施行限购区土拍限价。但2020年4月,佛山又开端大范围取消了土拍限价。
2020年佛山出让110宗运营性用地,共计收入1243.83 亿元,同比大增70.01%。
据统计,2021年1~3月佛山算计网签成交321.35万平方米商品住宅,同比增多94.8%,总共网签套数达28660套,同比增多93%,一季度成交总额高达563.55亿元,刷新近5年历史新高,且同比大涨122.6%。
土地财政的终局?
房价上涨、土地财政依赖,似乎到了非处理不成的时辰。
有信息走漏,天然资源部在2021年8月曾召开闭门会议,明确要求二批次核心都会土地出让政策调整,规则单宗住宅用地溢价率不得超越15%,且不得经过进步起拍价形式调整溢价率。
易居钻研院首席钻研员严跃进对中华人民共和国头条周刊示意,深圳等都会的有关政策,进一步表现了地产限价政策持续从紧从严的导向。过去全国很多都会有各种限价政策,然而深圳等都会显然不惬意既有的限价政策,在既有根底上进一步伐低限价的价钱线,目的在于进一步促成价钱的稳固。
很多剖析称,除了了克制房价过快上涨,15%的土地溢价率,也在倒逼地方当局逐渐走出对土地财政的重大依赖。
广东省住房政策钻研院首席剖析师李宇嘉对中华人民共和国头条周刊示意,多年以来,国内不少都会依托盖新房扩张都会的边缘,这个过程曾经趋于完结。不少都会在疆土空间布局施行以后,建设用地的规模将得到管制,“在这类情况下,都会发展想靠新增低成本供地去卖房,是不成继续的”。
早在2018年,时任中华人民共和国都会布局设计钻研院院长杨保军就示意,都会的迅猛扩张是一个“十分态”,中华人民共和国都会大规模扩张的“高潮”曾经过去,将来都会的更新将是“常态”。
刘守英也对媒体示意,跟着都会化速度下降以及“以地谋发展”模式潜在的诸多问题一直暴露,土地作为经济增多发起机的功用将再也不持续,新一轮的土地治理制度应契合中华人民共和国经济发展阶段的转化。
2021年6月,国家财政部、天然资源部、税务总局、中华人民共和国人民银行联结公布告诉,将由天然资源部份担任征收的国有土地应用权出让收入等4项当局非税收入,全都划转给税务部份担任征收。
这是在土拍设溢价率红线以外,今年事关土地财政的另外一则重磅信息。土地财政的终局,或者曾经到来。

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